책 소개
이 책에서는 실제 사례를 기본으로 하면서, 규정이 바뀌면 이정표를 보고 찾아갈 수 있도록 법 해설도 실었다. 여기에 가능하면 재건축조합 등 관계자나 개인 투자자들이 경험해보지 못 한 실전 사례, 국토부·서울시 유권해석도 담았다. 제1부, 전반부 입문에서는 서초구 재건축 창립총회에서 아파트와 상가소유 자의 합의서 의미를 파악하는 것으로 시작하였다. 후반부는 걸음마 를 시작하는 분당신도시 재건축사업의 가능성을 알리여 그 곳 재건 축 관계자들의 질의에 대한 답을 제시해 놓았다. 제2부, 재건축 대상 아파트·상가 시행·투자와 관련, 전반부에는 사업이나 투 자 전 행위허가·건축허가 제한, 토지거래허가구역 지정, 거래신고 등 을 살펴보았다. 후반부는 재건축의 사업시행 방법으로 건축법, 도시 정비법 및 전통시장법에 의한 시장정비사업으로 진행할 수 있음을 설명하였다. 제3부, 아파트와 상가의 분양과 전매제한 등을 기술했다. 제4부, 재건축부담금을 설명하면서 상가 재건축에 대한 국세와 지방세의 유 권해석을 담았다. 부록으 로 독자들이 알아야 할 신축주택 공급 관련, “권리산정기준일” 목록 (2010.7.16.~ 2022.4. 초순)도 게재했다. 필자는 23년 넘게 아파트 재건축사업에 관련해 오면서, 동의방법·신축아파 트 공급여부 등을 검토하면서 여러 가지 문제점과 해결방안을 모았다가 이 책 까지 쓰게 되었다. 그러면서 재건축사업의 시작을 알리는 축제의 창립총회를 꿈꿔 왔으나, 이 해관계가 달라 현실은 녹록치 않았다. 아파트와 상가 재건축의 원활한 진행을 위해 관계 법령을 검토하면서, 이정 표로 되돌아 갈 수 있도록 기록해 왔다. 그 시작은 20여 년 전부터 수집해온 국토부와 서울시의 유권해석을 통해서였음을 밝힌다. 또한 강남4구 재건축단지 내 상가의 실제 사례를 수집하면서 이론뿐만이 아닌 실무에 대한 체계적인 검토가 필요해서 여러 전문가들과 모임을 하게 되 었다. 실제 상가를 매입해 강남일대에서 아파트를 공급받은 전문투자자, CM 및 컨설팅 관계자, 감정평가사, 변호사, 법무사 등이 모여 ‘재건축과 상가문제연 구모임’을 만들었다. 뜻을 같이하는 사람들과 새로운 시대를 함께 했으면 좋겠다.
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• 서문•4 제1부 아파트·상가의 재건축사업 입문 Ⅰ. 추진위원회에서 만든 창립총회 책자를 찾아라•12 1. 아파트와 상가의 동의율 갖춰야 창립총회 개최 가능•12 1) 각 동(棟) 동의율(과반수) 충족이 먼저•12 2) 상가(복리시설)의 동의율•14 3) 조합설립동의율•15 2. 아파트·상가 관계, 합의서로 알 수 있다•16 1) 서초구 ○○○재건축조합•17 2) 강남구 ○○아파트 재건축조합•18 3. 공유자와 구분소유적 공유자는 하늘과 땅 차이•21 Ⅱ. 재건축(시행/투자)하려면, 관할 시청 홈페이지부터 살펴라•24 1. 정비기본계획 상 정비예정구역 여부 확인이 먼저다•24 2. 아파트와 상가 동의율 갖춰야 창립총회 개최 가능•26 1) 정비구역으로 가는 길•26 2) 같은 정비예정구역이라도 폭탄 있다•28 3) 지옥에도 천당은 있다•28 3. 권리산정기준일과 조합원 자격•30 1) 권리산정기준일(법 제77조)과 조합원 자격(법 제39조)의 관계•30 2) (토지나 건축물의 소유자) 또는 (건축물+부속토지 소유자) →토지등소유자 되는 조건•31 3) 토지등소유자→조합원→분양신청자•31 4) 권리산정기준일 실제 고시문과 분양대상•32 4. 분당신도시 관련, 성남시 정비사업 현황•35 5. 1, 2기 신도시 개발기법, 무엇이 답인가•37 1) 1, 2기 신도시 개발 관련, 최근 입법 동향•37 2) 정비기본계획에 재건축이 답이라고 적혀 있다•39 6. 1기 신도시 재건축 문제•42 7. 신도시특별법과 도시정비법과의 향후 관계•43 1) 도시정비법과 도시재정비법의 등장•43 2) 도시정비법과 신도시특별법의 운명•44 제2부 재건축과 상가, 사업의 시행 Ⅰ. 장애물 건너뛰기•48 1. 행위허가·건축허가, 착공 제한•48 1) 국토계획법, 지구단위계획 관련 행위허가 제한•48 2) 도시정비법, 정비(예정)구역의 행위제한•53 3) 건축법, 건축허가·착공 제한•59 4) 소규모주택정비법, 행위제한•65 2. (아파트·상가) 토지거래허가 등•68 1) 토지거래허가 지정(재지정)은 정비구역 지정여부와 관계없고, 횟수 제한도 없다•68 2) 서울시 토지거래허가구역 총 목록 등•69 3) 외국인 토지거래허가•81 4) (아파트·상가 등) 부동산 거래신고, 자금계획서 작성•82 Ⅱ. 아파트·상가 수익성 검토•89 1. 대지권과 대지사용권(垈地使用權)•89 2. 아파트 평형과 총 대지면적 구하기•91 3. 아파트·상가의 대지지분 산정방법•91 1) 세대 당 평균 대지지분•91 2) 상가의 대지지분 산정•93 3) 아파트 공급면적, 상가(오피스텔) 계약면적•96 4. 재건축·재개발 대지지분 배분 사례•99 Ⅲ. 재건축과 상가, 어느 법으로 갈까•105 1. 집합건물법 적용(아파트 1동, 상가 재건축)•105 1) 관리단 구성·신고부터 하라•105 2) 관리단집회 소집, 진행 절차•108 3) 재건축결의 방법 및 매도청구•114 4) 건축법에 의한 “건축허가→착공→준공”으로 진행•119 5) 건축법에 의한 상가 재건축사업 추진•122 2. 도시정비법 적용(주택단지 전체+상가 재건축)•125 1) 조합설립동의는 집합건물법 상 재건축결의와 달라•125 2) (아파트·상가) 재건축을 위한 조합설립동의율•125 3) 준공일이 다른 주택단지의 통합과 상가 동의•131 4) 도시정비법상 토지분할, 재건축사업의 통합(분리), 독립정산제•133 5) 투기과열지구 내 아파트, 상가 조합원 자격 승계•140 6) 신탁회사가 지정개발자인 경우 조합원 자격 승계•143 3. 윤석열정부에서 조합원 자격 승계 제한, 더 강화될 수 있다•145 1) 지위승계 제한 예외규정•147 2) 재건축·재개발조합원 지위양도 제한 조기화 Q&A•149 4. 시장(市場)이나 인정시장이면, 시장정비사업으로 갈아타라•151 1) 사업주체•152 2) 시장정비사업의 진행절차도•152 3) 시장정비사업 특례•155 제3부 아파트·상가 분양 및 전매 1. 입주권, 분양권•160 1) 조합원입주권, 분양권•160 2) 주택 수•163 3) 「주택공급에 관한 규칙」에 의한 주택 수 판정•174 2. 분양신청 및 분양신청 제한•176 1) 2017.10.24. 분양신청 제한 신설•177 2) 도시정비법 제72조제6항 해설•181 3) 도시정비법 부칙 해설•183 4) 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨제한 해석 안내•186 3. 상가(복리시설) 소유자에게 아파트 공급•187 1) 복리시설 안 짓거나, 덜 지으면 아파트 받는다•187 2) 상가→아파트 공급받기 위한 정관변경•190 3) 평형배정 등 재건축사업장 사례•193 4. 상가(복리시설) 분양, 전매제한 등•195 1) 건축물분양법에 의한 상가 공급 및 전매제한•195 2) 주택법에 따른 상가(복리시설) 공급•198 제4부 재건축부담금과 세금 편 Ⅰ. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」과 재건축부담금•202 1. 기초용어 해설 등•202 1) 재건축부담금은 ‘세금’이 아니다•202 2) 부담금 면제를 위한 임시 특례 규정•202 3) 부담금 기준시점•205 4) 부과율•206 5) 기타 개정의견•207 2. 상가 받으면 재건축부담금 대상 아니다•207 3. 상가→아파트로 받으면 2022.8.4 부터 개정 재건축부담금 적용•208 4. 공공재건축사업도 재건축부담금 대상•210 Ⅱ. 세금•217 1. 국세(부가가치세, 양도세, 종합소득세)•217 1) 부가가치세•217 2) 양도소득세•218 3) 종합소득세•220 2. 지방세 관련•221 부록 서울시 권리산정기준일 고시 목록(2010.7.16. ~ 2022.5.1.) 재건축과상가문제연구모임 명단
출처: 국립중앙도서관 서지정보
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